抢上这趟学区房的末班车
稿源: 搜狐教育 编辑:匿名 时间:2022-07-18 12:20:42

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原标题:抢上这趟学区房的末班车

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明明知道以后可能会亏钱,房产中介也知道这是最后的狂欢,但仍有人要赶上这班末班车。他们相信,这是为了孩子的未来,不得不做出的选择。

文 | 易方兴

编辑 | 楚明

运营 | 肖睿

1020万元,3小时。

“一套学区房,留给你思考的时间可能只有3小时。”张华流露出不甘。5月5日,节假日的最后一天,他来到西城区金融街附近看学区房,看中丰汇园小区一套1020万左右的房子,便决定回家跟媳妇商量一下。

3个小时后,张华仍在跟媳妇试图达成一致。中介打来电话:“不用考虑了,房子已被另一个刚刚看房的家长买下。”中介说,那个家长远比他果断得多,只是在房子里跟媳妇视频了半小时就决定买了,全款。

似乎这些家长都很急。张华看中的,是有着“ 宇宙第一小学”之称的宏庙小学的学区房。在北京,优质的教育资源集中在东城、西城、海淀三个区。西城区有15所直升校,意味着只要孩子进入其中,就极可能一路直升,在这之中,又以能直升北师大实验中学的宏庙小学为之最。

能让这些家长着急的,是西城区4月30日出台的“731新政”,为了更好地配置教育资源,2020年7月31日之后,北京西城区将实施多校划片。张华说,“在过去单校划片的政策下,只要买了宏庙小学的学区房,就能上宏庙小学,但7月31日之后就不确定了,说不定被划到金融街片区其他什么小学去了。”

如果能赶在7月31日之前,落户学区房,还会按照单校划片的老办法分配学校。留给张华的时间不多了。

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图 / 《学区房72小时》截图

“您肯为孩子付出多少?”

现在就买学区房,张华并不甘心。

他自己经营一家公司,最近公司刚刚拿到一笔融资,购置了两条最新的生产线。他有信心,如果再给他两年时间,他手里持有的公司股份价值将可以翻倍。

他1岁多的儿子正在300平米的家中搭积木,光客厅就有80平米。不过,他们家在昌平,附近的学区并不好。张华看了一眼儿子,要买新房子,必须卖掉一部分公司的股份。原本,他们夫妻不紧不慢,计划的是两年后再卖股份,然后拿着钱去北京最优质的学区给儿子买套学区房,如今,“731新政”突然降临,一切计划都被打乱了。

西城区金融街的一家房产中介公司里,在张华说自己想看看学区房之后,中介第一个问题就让他语塞,“您这边肯为孩子付出多少?”

“这简直是灵魂拷问。”张华觉得中介问的也有道理,西城区的学区房犹如车票,买到就能上车,但问题是,你想花多少钱买下这张车票?他有过估算,目前,1000万是他这个小公司的创始人能承受的极限价格。

事实把一度觉得自己“混得还不错”的中年男人教育了一番,在西城区金融街学区,1000万,可能只是刚过及格线。

着急的不是张华一人,在西城区金融街一家银行工作的刘杨更为纠结,因为他的娃还没出生,却不得不逼着考虑起学区房的问题。

“学区房买的不光是一个入学的名额,更是整个家庭的未来。”他顶头上司的孩子上的就是宏庙小学,上司描述的场景让他颇为神往,整个班级构筑起了一个精英社交圈子,金融街高管、企业高层,以及一些部门负责人的孩子汇聚于此,几乎每开一次家长会,每个家长都能拓宽几个人脉,甚至能反哺自己的工作。

刘杨一度做好了努力赚钱到孩子4岁再买学区房的准备,如今他可能要与这种“未来”失之交臂了。

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电视剧《小欢喜》中,陶虹饰演的宋倩教育她的闺蜜学区房的重要性。图 / 《小欢喜》截图

与时间赛跑

看房的过程犹如赶集一般。

中介的人手明显不够。在西城区金融街一家房产中介公司里,有十多个员工,但仍在店里的只有4个人,“其他的都带客户看房去了”。

整个西城区的学区呈一个长方形分布,最优质的学区当属最北面的德胜学区,以及最中央的金融街学区。在西城区做了10年房产中介的韩川分析说,“德胜学区的强大之处在于整体学校分布均衡,片区内几乎每所小学都是牛小,比如育翔小学、西师附小等等;而金融街学区里,有全国最好的小学实验二小不说,还有宏庙小学这样既是牛小,而且还能直升北师大实验中学这样北京最好的中学之一。”

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图 / 《学区房72小时》截图

上了一辆电动摩托车后座,张华就出发了,首先抵达的是丰汇园小区。整体小区呈现出一种其貌不扬的老旧气息,楼外面刷了白漆,不少楼的墙皮还剥落了。落户北京前,张华是浙江宁波人,“这房看起来比我老家的房子还破旧”。

事实上,丰汇园小区建于2004年,在整个西城区已经算是比较新的房子了。由于这里是宏庙小学的招生范围,房价一直居高不下,近几年均价都在20万左右。

这是长条形的筒子楼,12层一间房子门口,中介打开一间使用面积不到40平米的房子说,这是整个区域最便宜的房子,1020万,“房主的孩子刚上二年级,属于2020年之前上学的,不占用你买房的名额,这套房已经有10个家长看了,其中有3个人都在准备跟业主谈了。”

“你可能只有一个小时时间考虑,说不定一个小时之后这房子就没了。”中介使用了大量的例子来说服张华,比如,有一个家长原本打算卖了房来这边买房,结果为了赶时间凑钱,把家里两辆车都卖了;还有个家长只看了一套房就立即决定付款,还甩下一句话“反正是为了占坑,只要有名额,户型什么的都无所谓”;最后悔的一个家长,是今年一月份本来看中一套980万的房子,当时犹豫没买,现在涨到了1080万。

这几年为房子奔波的不光是家长和中介,甚至还有小区的保安。在丰侨公寓门口,4名保安正在给进出小区的人测量体温,整个五一假期,他们的工作量是以前的5倍,一名保安抱怨,“光5月1号一天,就登记了40多个看房的人,这在以前从未发生过。”

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丰汇园小区的这间房子,截至发稿前房源已从网站下架。图 / 链家网

“买了肯定亏”

中介们正在享受这最后的狂欢。

“这一个星期卖出去的房子,比过去4个月加起来卖得都多。”中介韩川说。原本,他以为疫情来了,他的工作就黄了,整个二月份,卖出去的房子用一个巴掌都数得过来,没想到赶上了这次731新政,“现在平均每天都能卖出去近10套”。

韩川自己也感叹,现在每天都能“实现一个小目标”。金融街学区,最便宜的房子也要1000万,卖10套就是1个亿。

狂欢之下,暗流汹涌,当务之急就是寻找房源。在一家靠近光大银行的中介公司店内,中介们给客户打电话的内容此起彼伏但千篇一律:“您好,这边是XX地产,现在马上就是731新政了,请问您有房子考虑出售吗?”

中介公司之间为了房源和客户,彼此也会暗地里使用一些手段。“竞争对手在每个小区路口都派了人,统计我们带来的客户和人数,有的甚至还跟着一起上电梯,想看看我们的房源位置。”韩川说。

同时, 由于疫情期间,每个小区进入之前都必须登记电话和姓名,这些也成了获取客户的手段,“我们现在都会建议客户登记的时候填个假电话号码。”

客户背后,是学区房所带来的巨大利益。“以金融街学区里的宏庙小学学区房为例,按照一套房最低1000万的价格算,光中介费就接近30万元。我们公司好几个人已经拿了整个区域的业绩奖。”

就连卖房时的话术,在学区房这里也发生了转变。5月6日,一家中介公司的经纪人在客户看房时明确说,“你要是买这房子用来投资,我们现在就可以回去了,因为买了肯定亏。”

“会亏多少?”

“不知道,少则总价亏掉5到10万,多则整体亏掉10%。”

西城区实行的多校划片,在其他教育优质区早有先例。2018年时,东城区教委宣布,对于2018年6月30日后取得房本的家庭,将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学,称之为“东城630”。相似的政策也出现在海淀区,从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,即多校划片,被家长戏称“海淀1911”。

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电视剧《虎妈猫爸》中, 赵薇饰演的毕胜男和丈夫花大力气购买了学区房,却 政策调整,女儿无法入学,毕胜男崩溃大哭。图 / 《虎妈猫爸》截图

多校划片的初衷就是为了降低家长对学区房锁定优质校的预期,也被视作优质教育资源机会公平分配的一种方式。同时,北京正在试图推进教育资源均衡化,不断填平各个区以及优质校和普通校之间的差距。

东城630”和“ 海淀1911”之后,东城和海淀的学区房房价均出现了不同程度的降温。多校划片之后,因为不能锁定某个牛小或者直升重点初中的概率降低,学区房的溢价会不同程度缩小。种种不确定性叠加之后,市场的预期是,多校划片一旦严格执行,学区房热度会降低,价格未来很可能还会下跌。

即便学区房热门成交区域,也是片区内优质校最均衡的德胜片区,也不再保险。在德胜片区工作的一名地产中介说,最近的看房量涨了五六倍,但八成的客户仍是观望状态,“他们担心,一旦德胜片区学位饱和,则会被调剂到隔壁的学区,目前政策还不明朗,也说不准”。

“现在根据我们统计的数据,东城、海淀两个区相应学区房降价幅度都在7%到10%不等,通常的,政策都会给出几个月的缓冲期,这个缓冲期,就是最后的狂欢。”韩川说。

也就是说,现在抢学区房,极可能是违背经济理性的置业。

一切为了孩子

许多人会不解,明知道买来很有可能会亏的房子,为何反而这么多人抢着买?

张华也无可奈何,“小孩上学是刚需,如果说在北京有一套房,是解决生存需求,那么有一套大房子,就是改善需求,在这两个需求都满足之后,接下来要解决的就是孩子上学的需求。”

换房子,犹如一段看不见尽头的道路。张华2008年来北京创业打拼,到今年已经39岁,终于有了自己的孩子,“一步到位即便是对于我们而言也是不可能的,也得一步一步换,毕竟没有人一开始就能掏出来3000万买个大户型的优质学区房。”

最近,他更是快被这股压力压垮了,“家里媳妇一直在给我洗脑,说什么这是最后一次上车机会,但公司那边的同事,觉得我现在把股份卖了简直就是脑子秀逗了。”

如今,不光是买房的家长,就连手上有房子的家长也开始不安起来。

5月3日,在金融街一家保险公司担任高管的吴岭,专门来中介公司咨询卖房的事情,他的房子买在丰侨公寓,孩子刚刚上了小学二年级,车是上了,但眼看着新政来临,房子马上可能要跌了,他坐不住了。

“我们家房子1300万买的,去年才装修好,装修又花了30万,还打算孩子小学6年都在这里陪他,现在只能卖了。”吴岭显得有些焦急,不断打听最近这几天房子的成交价格,在得知最近几天附近猛增20多套房源时,他临时决定,30万的装修费可以放弃,“只要是能尽快出手就行”。

而另一个家长可谓是进退两难,因为他的孩子今年正好要上小学一年级。“现在他以700万挂出房子,这个价格在附近是最低的,但还是没有人买,因为今年他的孩子要占用学位。”韩川说,最后,这个家长做出妥协,如果有人愿意800万买下这个房子,这个家长宁愿自己的孩子不在这里上学。

这辆末班车上,更像是一座围城,里面的人已经想出来,外面的人挤破头还想进去。

对于那些从事金融业的人们来说,不确定性可能是最大的敌人。而如今,他们正面临着这样紧迫的“不确定性”。

整个金融街片区,好的小学有实验二小、宏庙小学,也有所谓的“差”的小学,“两者相差的不光是小学的教育质量,还有小升初之后升到的初中的优质程度。”

他们相信高考数据。宏庙小学一直对口直升的北师大附属实险中学,2018年高考人数为320人,其中清华北大录取人数就占了72人,上清北比例为22.5%。

“选错了学校,很可能人生就是另一种样子了。”北大毕业的张华对此深信不疑。好不容易成为了金字塔顶部的那些人之一,“如果我的孩子考不上清华北大,我会觉得丢我的脸。”

尽管不甘心,他还是决定近期卖掉公司股份,搭上这最后一趟通往优质校的末班车。

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电视剧《安家》中,海清饰演的宫蓓蓓劝说丈夫买学区房。图 / 《安家》截图

(文中张华、韩川和刘杨为化名)

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